建筑節能的生意怎么做！
近兩年來，越來越多的商場開始把節能降耗當成一種剛性需求。
“實體店在電商沖擊、業績下滑的壓力之下確實希望通過各種辦法，比如降低經營成本，或者更新照明、空調設施提升形象和舒適度等等，來留住商戶、吸引消費者。”超大型城市綜合體重慶日月光廣場的開發運營商，重慶鼎固房地產公司總工程師黃恒對《瞭望東方周刊》坦言。
在自持物業的商業地產商中間，以“互聯網+節能”的智能化能源管理系統作為企業綠色、節能發展路徑的實現工具，也已經成為一種趨勢。
比如萬達集團2012年開始研發慧云智能化管理系統，該系統通過中央控制中心，集成消防管理、安防管理、設備管理、運營管理、節能管理五大目標等16個子系統，旨在滿足安全、節能、減員增效的目標;SOHO中國2014年就推出了由施耐德電氣與北京博銳尚格兩家節能解決方案提供商，共同創造的智能樓宇節能管理系統。
而樓齡34年的香港新鴻基地產總部中心，由江森自控實施綜合樓宇能效解決方案之后，“截止到2015年3月已經成功節省約10%的能源和成本，每年減少300噸的碳排放量，相當于每年省7.5萬美元的能耗支出。”江森自控中國公司在給《瞭望東方周刊》的回復中介紹。
事實上，直接、可見的經濟效益，正是包括商場、醫院、酒店等在內的民用大型公共建筑和其他工業建筑節能動力的主要來源。“節能服務公司有市場可做的根本原因也在于此。”同方泰德國際科技(北京)有限公司(以下簡稱同方泰德)總工、節能技術中心總經理徐珍喜告訴《瞭望東方周刊》。
只是，這個有著積極的社會效應、明確的政策利好和巨大利潤想象空間的領域，“在商業機制的運行上，目前還存在著許多難以跨越的障礙。”徐珍喜說。
不可復制的市場開局
重慶日月光廣場16萬平米的商場部分2013年開始，實施節能改造，工程包括LED綠色照明改造、中央空調系統改造以及能耗監測平臺等幾大部分。2015年初全部完成之后的測定結果顯示，“總體節能率達到了20%以上，年節約費用200萬元。”黃恒告訴本刊記者。
中德公共建筑節能項目(中小學和醫院)主任張社蠶在給寧波市第六醫院做能耗分析時發現，該醫院用水量每年每床位高達500噸，比國內醫院250~270噸的平均水平高了一倍，是德國醫院年用水量的三倍多。
“后來查到是地下管網爛掉了，他們一直都不知道。”張社蠶對《瞭望東方周刊》介紹，“我們給他建議把保溫做好走明管，最后花了15萬元改造完，一年節水100多萬噸，折算成錢就是五六百萬元。”
北京天壇生物制品股份有限公司(以下簡稱天壇生物)2014年測算，能耗費用高達1.2億元，對企業來說是個不小的負擔，在其管理層的支持和配合下，節能改造后**年省了將近2500萬元。
“當時他們自己都感到震驚。”該項目的能源服務運營商網電盈科科技發展有限公司(以下簡稱網電盈科)總經理郜義軍告訴《瞭望東方周刊》。
這些案例后來的故事是，節能服務企業贏得業主方的信任和進一步的合作邀約，在獲取投資回報的同時，不斷提高技術、服務能力并擴大市場規模。
這種“皆大歡喜”式的合作，在建筑節能領域堪稱范例，但同時又有著偶然和“幸運”的成分。正如張社蠶所介紹的那樣，“開始的時候我們找過十多家醫院，一般是怕打擾正常的工作不愿意做能耗監測和節能改造，寧波六院當時最積極，而且問題最明顯。通過節水這件事，院方給了我們更多的機會，后來才又陸續做了蒸汽鍋爐等一系列的改造，節能率也達到了30%。”
“實際上很長時間以來，多數業主是沒有節能改造意識的。業主方沒需求，我們的節能技術、設備再好也體現不出來，而拿不出成果和案例，又沒人敢用你，這成了一個怪圈。”一位要求匿名的原住建部建筑節能業務負責人告訴《瞭望東方周刊》。
重慶日月光廣場的節能服務方同方泰德起初是做樓宇自動化控制系統和設備生產，從1989年開始往建筑節能有關的業務延伸。2007年左右，承接了一些政府辦公樓強制節能改造的工程，靠著國家財政補貼的資金彌補市場回報的不足，逐漸在節能服務領域打開局面。
合同能源管理，“看上去很美”？
2011年，同方泰德在山東東營一家紡織廠首次使用了合同能源管理(EMC)的方式，之后在純商業項目的節能改造中開始普遍采用。EMC最早在1997年引入中國，2010年之后國家陸續出臺了技術標準、財政資金獎勵、監督檢查辦法等一系列支持政策，目前已經成為節能服務領域最常見商業模式。
2016年，國務院總理李克強在政府工作報告和“十三五”規劃綱要等政策文件中與建筑節能有關的提法，如“加大建筑節能改造力度”、“推行合同能源管理”等，引發了業內針對建筑節能市場前景、商業模式的廣泛討論和解讀，EMC也再次成為熱詞。
從EMC的定義來看，業主方“穩賺不賠”應該最有積極性，而節能服務公司向自身技術與管理要效益，“能者多得”也應該最有發展動力。但實際運行中是什么情況呢?
“尷尬無處不在。”徐珍喜這樣告訴本刊記者。由于政府主導建設的大型公共建筑能耗監測平臺幾乎無法提供可用的能耗數據，市場上又缺乏中立的第三方機構做能源審計、節能量核定等工作，合同能源管理模式下的節能服務公司和業主雙方很難建立信任機制，“合作、交易的成本與風險非常之高。”徐珍喜說。
業主的顧慮在于，如果節能服務公司技術、資金實力不足，節能效果及后期服務不能保證，還有可能需要回到改造之前的系統。“我們搭進去時間和場地‘陪練’不說，正常的運營也受影響。”黃恒說，簽約期未滿服務公司中途“消失”的案例，在現實中也并不少見。
對一些生產企業，這樣的損失會更大。“比如疫苗生產廠房對空調溫度、潔凈度有極高的要求，一旦冷熱源機房運營出現問題，產品可能就直接作廢了。”郜義軍告訴本刊記者。
作為投資方的節能服務公司，則經常會面臨節能量難核定或者用能單位欺瞞、“賴賬”，從而無法獲得應有收益的風險。
“舉例來講，你給一座商場上了節能設備、能耗監測平臺這樣一套系統，但有些能耗可以通過計量表來查看，有些就需要對比能源費用的賬單。大樓的運營方業主，他就可能不給你提供真實的賬單。”徐珍喜透露，“工業建筑里面就更容易找到理由，比如這個月能耗費用少了10萬元，但人家說那是因為我這間廠房沒開工，不是你的系統節能節出來的。”
“對于一些投資比較大、回報周期比較長的項目，或者規模比較小的公司，遇到這種情況，有時候可能就是滅頂之災。”徐珍喜說。
能源托管的春天在哪里
盡管實施過程中存在各種各樣的問題，但在徐珍喜看來，與傳統工程總承包、公私合營(PPP)等其他模式相比，“EMC仍是目前節能改造**真正成熟的商業模式，因為它邏輯最清晰，道理誰都能明白。”
只是隨著節能環保產業的發展演進和業內對建筑節能市場認識的加深，以前作為EMC主流 的節能效益分享模式、節能量保證模式的弊端越來越明顯，政策上不享受財政補貼的能源托管模式，優勢卻開始突顯出來。
能源托管型的EMC實施流程是：用能企業向節能服務公司支付托管費用，后者在保證建筑正常運轉的同時，通過持續的節能改造實現費用的節省，而超支部分則要自擔。
“比如我們把能耗支出從1.2億元做到9500萬元之后，天壇項目就用能源托管的方式跟我們達成了合作。按照合約，他每年給我8500萬元的能耗費用，我在這個基礎上繼續挖掘節能潛力，能做到8000萬元、7000萬元或者更低，省出來的500萬、1500萬，就是我的利潤。
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